El IVA cero ya tiene fecha y los bancos vuelven a abrir la llave
Semana del 12 al 18 de octubre de 2026 · ChileEsta fue la semana en que el IVA cero dejó de ser un anuncio y pasó a tener fecha. La Ley de Reconstrucción salió en el Diario Oficial el sábado 17 de octubre y la exención para la primera venta de viviendas nuevas terminadas parte el 1 de diciembre. En la misma semana, el Banco Central confirmó lo que se venía sintiendo en las salas de venta: los bancos aflojaron las condiciones del crédito hipotecario y ven a más gente pidiendo.
Mientras tanto, el Fonavi entra a su semana decisiva en la Cámara con indicaciones que lo acotan a la primera vivienda, y el Minvu abrió un subsidio para arreglar casas y, por primera vez, departamentos.
Mi lectura: la regla, el crédito y la demanda por fin empujan para el mismo lado. Lo que falta es lo de siempre: que el beneficio llegue al precio y que alguien se anime a construir lo que viene después del stock.
Ley 21.850 en el Diario Oficial: el IVA cero para vivienda nueva parte el 1 de diciembre
El sábado 17 de octubre el Diario Oficial publicó la Ley N° 21.850, para la Reconstrucción Nacional y el Desarrollo Económico y Social. Con eso se acabó la espera por las fechas: las primeras normas rigen el 1 de noviembre (entre ellas, la baja del PPM del régimen pyme de 0,25% a 0,23%) y el 1 de diciembre parte la exención del IVA en la primera venta de viviendas nuevas terminadas, sin tope de valor ni de superficie, por un año. Ese mismo día empieza la rebaja de 50% del impuesto a las donaciones.
La letra chica importa: aplica solo a viviendas que ya tenían recepción municipal definitiva a la fecha de publicación, en su primera venta, y no entre empresas relacionadas. Estacionamientos y bodegas entran si se venden en el mismo acto y bajo la misma recepción. Es opcional para el vendedor, que conserva el crédito fiscal del IVA de la construcción. Y hay una retroactividad acotada: las compraventas firmadas entre el ingreso del proyecto al Congreso y el inicio de la exención pueden recuperar el IVA, siempre que el vendedor acredite que se lo devolvió al comprador.
Entre hoy y el 1 de diciembre vienen seis semanas raras: el comprador que sabe que viene el IVA cero tiene todos los incentivos para esperar. La inmobiliaria que quiera vender en noviembre va a tener que poner por escrito cómo le devuelve ese IVA. En cada sala de ventas, esa es la primera pregunta que yo haría.
Los bancos aflojan el hipotecario y ven más gente pidiendo crédito
La Encuesta sobre Créditos Bancarios del Banco Central, publicada el miércoles 14, trae el dato que la industria venía esperando: 30% de los bancos reportó condiciones más flexibles para créditos de vivienda en el tercer trimestre. En el segundo, el 90% decía no haber cambiado nada. La demanda acompaña: 40% de los bancos vio un repunte de solicitudes hipotecarias (30% el trimestre anterior), que el informe asocia a mejores tasas, y los que perciben una demanda más débil bajaron de 20% a 10%.
Para las inmobiliarias también se abrió la llave: 30% de los bancos informó condiciones más favorables y 40% percibió más demanda de financiamiento (antes, 33%). La excepción son las constructoras: el 90% de los bancos no movió sus estándares. Ojo con la fecha: la encuesta se levantó entre el 14 y el 28 de septiembre, así que todavía no incorpora la publicación de la ley.
Fíjate en el detalle de inmobiliarias versus constructoras. Hoy se presta para vender lo que ya existe, no todavía para construir lo que falta. Calza con el IVA cero, que también premia el stock. El problema de la oferta nueva sigue intacto.
El Fonavi llega a su votación con bordes nuevos: primera vivienda y sin refinanciamiento
El jueves 15, Hacienda presentó a los asesores de la Comisión de Hacienda de la Cámara las indicaciones a la reforma al mercado de capitales (MK4), cuyo corazón es el Fondo Nacional para la Vivienda. El Fonavi podrá comprar a los bancos y otros originadores hipotecas de hasta 6.000 UF; el Estado aportaría hasta US$2.000 millones y el fondo podría llegar a US$20.000 millones vía apalancamiento.
Las indicaciones le ponen bordes: solo para la única vivienda de personas naturales y de uso habitacional; quedan fuera las personas jurídicas y el refinanciamiento; el tope de 6.000 UF incluye bodega y estacionamiento, y habrá una evaluación externa cada cuatro años. En el Ahorro Voluntario para la Vivienda, la Tesorería pagaría la bonificación directo al vendedor, imputada al pie. El deducible (cuánto riesgo se queda en el banco) sigue en el reglamento; hasta ahora se habla de 3,5%. La comisión sesiona el martes 20 y el miércoles 21 hasta despacharlo a la Sala.
Me parece bien que el Fonavi se concentre en la primera vivienda y deje fuera el refinanciamiento: esa plata tiene que llegar a quien hoy no puede comprar. Lo que me sigue preocupando es que el número que define si los bancos originan o no, el deducible, no quede en la ley. Esa es la pregunta para esta semana.
Banco de Materiales 2.0: por primera vez, los departamentos también pueden arreglarse
El martes 13, el Minvu lanzó la Tarjeta Banco de Materiales 2.0, «Tu Casa a tu Pinta»: 20.000 cupos para mejorar la vivienda propia, que por primera vez incluye departamentos y suma el mejoramiento de pisos. Los montos van de 15 UF (baño o pisos) a 25 UF (techumbre, solo casas) y hasta 40 UF (cierres perimetrales, solo casas), con un ahorro mínimo de 1 o 2 UF.
Pide estar entre el 40% y el 90% del Registro Social de Hogares, ser propietario de una única vivienda y habitarla; la vivienda debe tener al menos 10 años y un avalúo fiscal de hasta 2.500 UF. Se postula en minvu.cl con ClaveÚnica entre el 9 de noviembre y el 9 de diciembre.
No mueve la venta de vivienda nueva, pero dice mucho del parque que ya existe: departamentos de más de diez años que necesitan mantención. Para quien trabaja con propiedades usadas, vale la pena contárselo a los propietarios de ese segmento: una propiedad arreglada se vende y se arrienda mejor.