La ley ya está firmada. El pie del 10% y el IVA en la boleta todavía no
Semana del 5 al 11 de octubre de 2026 · ChileEsta fue la semana en que la Ley de Reconstrucción dejó de ser un proyecto y pasó a ser un decreto promulgatorio. El Presidente la firmó el viernes 9 de octubre; todavía le faltan la toma de razón de Contraloría y la publicación en el Diario Oficial para que corran los plazos. En paralelo, las salas de venta empezaron a mostrar números que no se veían hace rato: en la Región Metropolitana las ventas netas de vivienda nueva van levemente al alza y los desistimientos bajan con fuerza.
El contraste está en el crédito. Mientras el Fondo Nacional para la Vivienda sigue su camino en el Congreso (indicaciones hasta el 16 de octubre), la industria y la banca se pelean por el diseño: el pie del 10% que pide la CChC a la CMF, y el deducible del Fonavi que, mal puesto, puede quitarle a los bancos las ganas de originar.
Mi lectura: las reglas ya están en el escritorio. Lo que decide si llegan al dividendo es si el IVA se traspasa al precio, si el pie baja de verdad y si el Fonavi se arma para que presten más, no para que traspasen el riesgo al Estado.
Promulgaron la Ley de Reconstrucción. El IVA cero sigue dependiendo del Diario Oficial
El Presidente José Antonio Kast promulgó el viernes 9 de octubre la Ley de Reconstrucción Nacional y Desarrollo Económico y Social, sin la ceremonia prevista (se suspendió por el aluvión en San Carlos de Apoquindo). El decreto promulgatorio pasa ahora a Contraloría y, después, al Diario Oficial. Recién desde esa publicación empiezan a correr los plazos de cada norma.
Para la industria inmobiliaria, lo central es la exención del IVA en la primera venta de viviendas nuevas que ya tengan recepción municipal definitiva a la fecha de publicación. Es opcional para el vendedor, dura un año y parte el mes subsiguiente a la publicación: si el Diario Oficial la saca en octubre, apunta al 1 de diciembre. El vendedor conserva el crédito fiscal del IVA de la construcción, y hay un mecanismo retroactivo para compraventas desde el ingreso del proyecto al Congreso.
Traducción: todavía no hay descuento en la lista de precios. Hay una firma. Yo miraría dos cosas esta semana: si Contraloría y el Diario Oficial cierran en octubre, y si alguna inmobiliaria anuncia, con números, que va a traspasar el IVA.
Las ventas se aceleran y menos gente se arrepiente: la sala de ventas empieza a respirar
Según el informe InfoInmobiliario de TOCTOC, entre enero y agosto se vendieron 16.561 viviendas nuevas netas en la Región Metropolitana: 1,7% más que en 2025 y 8,5% más que en 2024. En monto, 65,2 millones de UF (+0,8%). Agosto marcó el impulso: 2.209 departamentos (+8,6% frente a julio) y 462 casas (+17,6%).
Los desistimientos —cuando el comprador no cierra la promesa o no logra el crédito— cayeron 19,1% en departamentos y 34,8% en casas en lo que va del año. En agosto la tasa bajó a 15,2% y 10,8%, respectivamente. Cristóbal Bravo, de TOCTOC, lo atribuye a “una gradual normalización de la incertidumbre en salas de venta” y a un mejor cierre de aprobaciones hipotecarias. Los tramos de 4.000 a 6.000 UF, que entran al subsidio a la tasa y al Fogaes, “comienzan a mostrar señales de alzas”.
Esto no es el boom. Es la primera semana en que los datos de velocidad de venta y de arrepentimiento van en la dirección correcta al mismo tiempo. Si se sostiene, el stock deja de ser solo un problema de balance y empieza a ser un problema de oferta nueva —o de la falta de ella.
El Fonavi se discute en vivo: pie del 10%, deducible y el miedo a que no presten
En un seminario de la Universidad de los Andes sobre el Fonavi, Pablo Portales (CChC) dijo que el fondo “va en la línea correcta”, pero que tiene que ir acompañado de cambios en las normas prudenciales de la CMF para que las familias puedan acceder a un pie del 10% y no del 20%, porque “por ese diferencial del 10% los bancos tienen que provisionar mucho más”. La CMF ya venía anunciando una recalibración de esos parámetros.
Fernando Larraín (Santander) puso el foco en el deducible: si el primer riesgo queda completo en la banca, “va a quitar incentivos a prestar”. Valoró el Ahorro Voluntario para la Vivienda y la cesión de carteras, pero dudó del efecto real sobre la tasa (“los spread están bajos”). José Ramón Valente (Econsult) lo enmarcó como “una respuesta rápida a un problema urgente” frente al riesgo de populismo. En el Congreso, las indicaciones al MK4 se reciben hasta el 16 de octubre y la votación en particular es el 20 y 21.
Quédate con esto: el Fonavi no es solo un fondo que compra hipotecas. Es un diseño de incentivos. Si el deducible y el capital prudencial quedan mal puestos, el Estado pone plata y la banca no origina. Si quedan bien, el pie baja y alguien firma.
La economía dormida y un sector que ya se mueve: empleo en construcción y bancos que vuelven
Con el Imacec de agosto en −1,0% y el desempleo en 9,6% (junio-agosto), Emol armó el contraste: el empleo en construcción subió 3,3% (más de 23 mil ocupados) y el Índice de Ventas de Actividades Inmobiliarias creció 9,6% anual en agosto (6,8% acumulado en el año). El ministro de Hacienda, Jorge Quiroz, había llamado al sector “bisagra” para recuperar empleo.
En el terreno, Esteban Acevedo (GPS Property) dijo que los bancos “están volviendo a financiar desarrollo y construcción” y compra de terrenos, con LTV de 60% a 70%. Reinaldo Gleisner (Colliers) proyectó que, con la OGUC ya tomada de razón, viene una fase fuerte de estructuración técnica y permisos. Matías Echeverría (HousePricing) matizó: hay más ventas, pero el ingreso de obras nuevas se vería recién en 2027.
Coincide con lo que vengo diciendo: la demanda se puede empujar con leyes; la oferta nueva necesita banca de construcción y permisos que salgan. Si solo se vende el stock y no se parte obra, el alivio de 2026 es el cuello de botella de 2028.