El Estado ya puso todas sus fichas en la vivienda. Ahora la pelota la tienen la banca y el comprador
Semana del 28 de septiembre al 4 de octubre de 2026 · ChileEsta fue la semana en que se destrabó casi todo lo que la industria venía esperando. El Tribunal Constitucional dejó lista para promulgar la Ley de Reconstrucción, que trae la suspensión del IVA a la vivienda nueva. Contraloría tomó razón de los cambios a la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones. Y la reforma al mercado de capitales, con su Fondo Nacional para la Vivienda, pasó su primera votación en la Cámara. En el papel, la mesa está puesta.
El problema es que la economía no está acompañando. El desempleo subió a 9,6%, el Imacec cayó 1,0% en agosto y el Banco Central ya había recortado su proyección de crecimiento para 2026 a 0,25%-0,75%, nombrando con todas sus letras la “sostenida debilidad del sector inmobiliario”. Y mientras tanto, el departamento nuevo sigue subiendo de precio.
Mi lectura: ya no estamos esperando reglas, estamos esperando que alguien firme. Y eso depende de dos actores que no se mueven por decreto: la banca, que tiene que volver a prestar (también para construir), y el comprador, que tiene que sentir que su pega está segura antes de comprometerse a 25 años de dividendo.
El IVA cero ya tiene luz verde. La letra chica dice que es para lo que ya está construido
El Tribunal Constitucional firmó la sentencia del control preventivo de la Ley de Reconstrucción y la dejó lista para que el Gobierno la promulgue. Eliminó tres normas (lo que quedaba de las indemnizaciones por permisos ambientales anulados y dos reglas sobre compensaciones a municipios), pero el resto de la ley no era parte de esa revisión, incluida la suspensión por un año del IVA a la vivienda nueva.
Lo que hay que entender, según explicó Hacienda a Diario Financiero: la exención es opcional para la inmobiliaria, aplica solo a la primera venta y solo a viviendas que tengan recepción municipal, total o parcial, a la fecha de publicación de la ley. Parte el mes subsiguiente a la publicación (si la ley sale en octubre, eso apunta a diciembre), y para las escrituras firmadas desde el 22 de abril habrá un mecanismo de devolución. Hacienda habla de viviendas hasta 14% más baratas, aproximadamente.
Traducción simple: esto no es un incentivo para construir, es un incentivo para vender el stock que ya existe. Y como es opcional, el descuento llega al comprador solo si la inmobiliaria decide traspasarlo. Yo miraría con lupa las listas de precios de los próximos meses.
Más departamentos por edificio: Contraloría le dio luz verde al Minvu y los alcaldes no están contentos
Contraloría tomó razón, con alcances, del decreto del Minvu que modifica la OGUC. Lo central es el cálculo de densidad: el famoso coeficiente de 4 habitantes por vivienda, que define cuántas viviendas caben en un terreno, pasa a 1,4 bajo ciertas condiciones. Más unidades en el mismo suelo. También se rebaja la exigencia de estacionamientos para algunos proyectos de vivienda y equipamiento.
No salió todo: el Minvu tuvo que retirar la idea de reemplazar el estudio de impacto vial (IMIV) por un informe del Serviu, y los condominios de vivienda de interés público siguen obligados a un estacionamiento por unidad. El decreto rige cuando se publique en el Diario Oficial, algo que La Tercera daba como previsto para esta semana. Los alcaldes, a través de la AChM, venían advirtiendo de “guetos verticales” y reclamando que no hubo diálogo.
En el fondo: es la medida con más potencial para bajar el costo por departamento, porque reparte el terreno entre más unidades. Pero los permisos los sigue revisando la Dirección de Obras de cada municipio. Si los alcaldes se cruzan de brazos, el cuello de botella cambia de oficina, pero no desaparece.
El Fonavi pasó su primera prueba, pero todavía no está claro quién paga si el crédito sale malo
La Comisión de Hacienda de la Cámara aprobó en general, por 11 votos contra 2, la reforma al mercado de capitales (MK4). Su corazón inmobiliario es el Fondo Nacional para la Vivienda: lo administra BancoEstado, el Estado aporta hasta US$2.000 millones, puede llegar a US$20 mil millones apalancado y compraría a los bancos hipotecas de primera vivienda de hasta 6.000 UF. Se suma un ahorro para el pie: 7% lo pone el comprador y 3% el Estado, tras al menos 30 meses ahorrando.
Los reparos fueron serios. Ignacio Briones advirtió que el deducible de 3,5% que asumirían los bancos se calcula crédito a crédito, cuando la pérdida histórica promedio de un hipotecario castigado es de 20 de cada 100 pesos. El Consejo Fiscal Autónomo pidió poner un techo a la exposición de la garantía estatal y definir mejor quién gestiona el fondo. Hacienda reconoció que el deducible se tiene que corregir. Las indicaciones se reciben hasta el 16 de octubre y la votación en particular es el 20 y 21.
Quédate con esto: un fondo que compra hipotecas puede bajar la tasa (Colliers estima unos 100 puntos base), pero si el diseño deja que los bancos le traspasen al Estado los créditos más riesgosos, el beneficio termina en el balance de la banca y no en el dividendo de las familias. El deducible suena a detalle técnico, pero es lo que decide quién gana.
Menos demanda, mucho stock, y aun así el departamento nuevo sube: pagas más por menos metros
Con cifras de la CChC, El Mercurio muestra que el ticket promedio de un departamento nuevo a nivel nacional llegó a 3.887 UF en el segundo trimestre de 2026, 6,4% más que hace un año. Frente a mediados de 2019, el alza es de 11,8%, y en ese tiempo el departamento promedio se achicó de 56 a 54 m². La UF por metro cuadrado está en 73: 1,4% más en un año y 25,9% más que en 2019.
El dato incómodo: con un stock que Hacienda estima en 105 mil viviendas nuevas sin vender, los precios no ceden. Los subsidios bajan el dividendo, pero si el precio sigue subiendo, parte del alivio se lo come la lista de precios. Por eso, para mí, el IVA es la prueba de fuego para saber si de verdad baja el precio final.
La economía no acompaña: desempleo de 9,6%, Imacec en rojo y un Banco Central que nombra al inmobiliario
El IPoM de septiembre recortó el crecimiento esperado para 2026 a 0,25%-0,75% (desde 1%-1,75%) y proyecta que la inversión cierre el año en -0,3%. Entre las causas menciona, textual, la “sostenida debilidad del sector inmobiliario”. La TPM se mantuvo en 4,5% y la próxima reunión es el 26 y 27 de octubre. Para 2027 espera un crecimiento de 2% a 3%, con la Ley de Reconstrucción empujando la inversión.
Los datos que vinieron después no ayudaron: el desempleo subió a 9,6% en junio-agosto (9,8% en la Región Metropolitana) y el Imacec cayó 1,0% en agosto, con menores ventas mayoristas de materiales de construcción. Un dato a favor: los ocupados en construcción crecieron 3,3% en doce meses. La tasa hipotecaria promedio se mantuvo en 4,0% en agosto y la cartera de vivienda creció 6,0% anual.
Un crédito hipotecario es un compromiso de 25 o 30 años. Con el desempleo rozando el 10%, la duda del comprador no es la tasa, es si va a seguir teniendo pega. Eso no lo resuelve ninguna ley de un día para otro.
Los desarrolladores dicen “ahora sí”. Lo dicen todos los años, pero esta vez hay leyes detrás
En el Congreso de Desarrollos e Inversiones Inmobiliarias, Slaven Razmilic, director ejecutivo de la ADI, resumió el ánimo: “la mesa está superbien puesta”, aunque advirtió que eventos externos, como un alza de insumos por el petróleo, podrían “tirar el mantel”. Nicole Solé, de Exxacon, proyectó un crecimiento sobre 12%-15% hacia el segundo semestre de 2027 y un posible quiebre de stock en 2028 y 2029, porque hoy no se están generando proyectos nuevos.
Cristián Armas, de Inmobiliaria Armas, puso el dedo en la llaga: “lo que falta es la banca”, y contó que algunos bancos ven caer su cartera de créditos de construcción hacia fines del próximo año.
Coincido con Armas. Las medidas mueven la demanda, pero si la banca no vuelve a financiar proyectos, el rebote de promesas que todos esperan se va a encontrar con poca oferta nueva. Ahí no solo está la crisis de hoy, también puede estar la de 2029.